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安陽(yáng)市林州市、五指山市毛道、佳木斯市東風(fēng)區(qū)、?？谑忻捞m區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市青山區(qū)
廣西桂林市秀峰區(qū)、樂(lè)山市峨邊彝族自治縣、大理劍川縣、錦州市凌河區(qū)、重慶市璧山區(qū)、廣西河池市環(huán)江毛南族自治縣、宜昌市夷陵區(qū)、湘西州吉首市、德陽(yáng)市旌陽(yáng)區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市東勝區(qū)
聊城市臨清市、廣西百色市田陽(yáng)區(qū)、哈爾濱市尚志市、菏澤市定陶區(qū)、漢中市洋縣、咸寧市通山縣、鄭州市鞏義市、舟山市嵊泗縣、慶陽(yáng)市合水縣、舟山市岱山縣
本溪市溪湖區(qū)、撫州市廣昌縣、臨高縣南寶鎮(zhèn)、昆明市富民縣、淮南市大通區(qū)、安順市平壩區(qū)、韶關(guān)市仁化縣、北京市昌平區(qū)、文山西疇縣
濰坊市壽光市、重慶市南岸區(qū)、錦州市太和區(qū)、陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)、遼源市東遼縣、上海市奉賢區(qū)、阜新市海州區(qū)、汕頭市澄海區(qū)、婁底市冷水江市
上海市嘉定區(qū)、廣西百色市田林縣、安康市紫陽(yáng)縣、平頂山市魯山縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克旗、濟(jì)寧市嘉祥縣、玉溪市新平彝族傣族自治縣、大興安嶺地區(qū)漠河市、巴中市平昌縣
周口市商水縣、廣州市荔灣區(qū)、呂梁市汾陽(yáng)市、長(zhǎng)春市九臺(tái)區(qū)、杭州市建德市、濰坊市坊子區(qū)、大理賓川縣、駐馬店市遂平縣
東莞市中堂鎮(zhèn)、宜春市宜豐縣、寧夏固原市涇源縣、西寧市城中區(qū)、陵水黎族自治縣本號(hào)鎮(zhèn)、鐵嶺市昌圖縣、溫州市洞頭區(qū)、茂名市高州市、東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)
大興安嶺地區(qū)漠河市、定西市渭源縣、婁底市冷水江市、湛江市廉江市、貴陽(yáng)市修文縣、營(yíng)口市蓋州市、周口市項(xiàng)城市、延邊延吉市
福州市永泰縣、梅州市豐順縣、長(zhǎng)沙市望城區(qū)、湛江市赤坎區(qū)、邵陽(yáng)市綏寧縣、萬(wàn)寧市東澳鎮(zhèn)、蘭州市紅古區(qū)、通化市輝南縣、黃山市祁門(mén)縣
鄭州市新鄭市、福州市永泰縣、綏化市蘭西縣、肇慶市德慶縣、寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)、銅川市耀州區(qū)、甘孜九龍縣
安順市普定縣、梅州市平遠(yuǎn)縣、深圳市龍崗區(qū)、大慶市大同區(qū)、淮南市謝家集區(qū)、衡陽(yáng)市常寧市、黃岡市黃州區(qū)、紅河彌勒市、太原市尖草坪區(qū)、?？谑行阌^(qū)
西寧市城中區(qū)、廣西崇左市憑祥市、安陽(yáng)市安陽(yáng)縣、商丘市睢縣、錦州市義縣、福州市閩清縣、成都市彭州市、溫州市永嘉縣、東莞市厚街鎮(zhèn)
揚(yáng)州市寶應(yīng)縣、深圳市鹽田區(qū)、綏化市青岡縣、瀘州市古藺縣、紹興市新昌縣
臺(tái)州市三門(mén)縣、紅河河口瑤族自治縣、深圳市龍華區(qū)、上海市虹口區(qū)、滁州市天長(zhǎng)市
太原市古交市、湛江市麻章區(qū)、南昌市新建區(qū)、內(nèi)江市威遠(yuǎn)縣、無(wú)錫市宜興市、駐馬店市泌陽(yáng)縣、葫蘆島市連山區(qū)
普洱市思茅區(qū)、淄博市臨淄區(qū)、上海市長(zhǎng)寧區(qū)、廣州市南沙區(qū)、上海市楊浦區(qū)、銅川市宜君縣、懷化市麻陽(yáng)苗族自治縣、濟(jì)寧市魚(yú)臺(tái)縣、蘭州市皋蘭縣
惠州市惠陽(yáng)區(qū)、海南同德縣、江門(mén)市臺(tái)山市、九江市共青城市、景德鎮(zhèn)市浮梁縣、麗水市云和縣、武漢市硚口區(qū)
定安縣龍河鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古呼和浩特市托克托縣、中山市東鳳鎮(zhèn)、遼陽(yáng)市太子河區(qū)、常德市津市市、聊城市東昌府區(qū)、天水市麥積區(qū)
周口市項(xiàng)城市、天津市河西區(qū)、莆田市涵江區(qū)、漳州市云霄縣、煙臺(tái)市萊陽(yáng)市、泰安市岱岳區(qū)、鄭州市新密市
廣西賀州市平桂區(qū)、黃石市陽(yáng)新縣、白銀市景泰縣、廣西玉林市玉州區(qū)、撫州市崇仁縣、臺(tái)州市天臺(tái)縣、上海市嘉定區(qū)
雅安市寶興縣、廣西柳州市鹿寨縣、宜昌市宜都市、南充市儀隴縣、文山廣南縣
渭南市澄城縣、上海市靜安區(qū)、黔東南天柱縣、慶陽(yáng)市華池縣、哈爾濱市巴彥縣、許昌市襄城縣
松原市乾安縣、湖州市安吉縣、阿壩藏族羌族自治州松潘縣、萍鄉(xiāng)市湘東區(qū)、酒泉市金塔縣、深圳市福田區(qū)、黔東南丹寨縣、馬鞍山市雨山區(qū)、青島市市北區(qū)
運(yùn)城市垣曲縣、河源市龍川縣、泉州市鯉城區(qū)、黔東南錦屏縣、營(yíng)口市西市區(qū)、鞍山市海城市、廣安市武勝縣、白銀市靖遠(yuǎn)縣
內(nèi)蒙古阿拉善盟阿拉善左旗、鹽城市建湖縣、長(zhǎng)治市沁縣、安康市寧陜縣、遵義市紅花崗區(qū)、瓊海市博鰲鎮(zhèn)
銅仁市思南縣、長(zhǎng)沙市瀏陽(yáng)市、安康市旬陽(yáng)市、綿陽(yáng)市三臺(tái)縣、泰安市寧陽(yáng)縣、玉樹(shù)治多縣、馬鞍山市雨山區(qū)、成都市溫江區(qū)、重慶市江津區(qū)、酒泉市金塔縣
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西安市高陵區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市和林格爾縣、儋州市新州鎮(zhèn)、白山市渾江區(qū)、鄭州市惠濟(jì)區(qū)、汕頭市潮南區(qū)、吉安市新干縣、銅仁市松桃苗族自治縣、平頂山市寶豐縣、萬(wàn)寧市東澳鎮(zhèn)
果洛達(dá)日縣、菏澤市定陶區(qū)、漢中市南鄭區(qū)、孝感市大悟縣、海北海晏縣、黃岡市麻城市、平頂山市舞鋼市、無(wú)錫市江陰市、普洱市瀾滄拉祜族自治縣、廈門(mén)市同安區(qū)
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邵陽(yáng)市新寧縣、揭陽(yáng)市惠來(lái)縣、恩施州恩施市、昌江黎族自治縣王下鄉(xiāng)、周口市西華縣、宣城市旌德縣、文山麻栗坡縣、定安縣富文鎮(zhèn)
鄂州市華容區(qū)、韶關(guān)市翁源縣、保山市龍陵縣、瓊海市龍江鎮(zhèn)、長(zhǎng)春市寬城區(qū)、安慶市宿松縣、海西蒙古族都蘭縣、廣西河池市宜州區(qū)、臺(tái)州市溫嶺市
廣西梧州市長(zhǎng)洲區(qū)、文昌市公坡鎮(zhèn)、黔南長(zhǎng)順縣、茂名市化州市、肇慶市廣寧縣、汕頭市龍湖區(qū)、宣城市寧國(guó)市、衡陽(yáng)市衡東縣、蘭州市西固區(qū)、五指山市通什
宜昌市伍家崗區(qū)、濱州市沾化區(qū)、溫州市龍港市、宜昌市宜都市、海東市樂(lè)都區(qū)、懷化市辰溪縣、廣西南寧市興寧區(qū)、五指山市毛陽(yáng)、新鄉(xiāng)市衛(wèi)輝市、周口市川匯區(qū)
曲靖市陸良縣、煙臺(tái)市福山區(qū)、鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)、平?jīng)鍪袥艽h、內(nèi)蒙古烏蘭察布市四子王旗、渭南市臨渭區(qū)、新鄉(xiāng)市延津縣、南通市崇川區(qū)、孝感市孝昌縣、四平市雙遼市
廣西賀州市富川瑤族自治縣、上海市松江區(qū)、合肥市包河區(qū)、保亭黎族苗族自治縣保城鎮(zhèn)、運(yùn)城市垣曲縣、河源市和平縣、廣元市蒼溪縣、葫蘆島市綏中縣、白山市臨江市、畢節(jié)市赫章縣
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煙臺(tái)市海陽(yáng)市、漢中市西鄉(xiāng)縣、中山市沙溪鎮(zhèn)、定安縣嶺口鎮(zhèn)、廣西南寧市興寧區(qū)、白山市江源區(qū)、南通市啟東市、衢州市開(kāi)化縣、孝感市孝昌縣
廣西桂林市陽(yáng)朔縣、駐馬店市正陽(yáng)縣、葫蘆島市興城市、永州市冷水灘區(qū)、廣西玉林市玉州區(qū)
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41億賣(mài)掉功德寺地塊65%股權(quán)，越秀地產(chǎn)全國(guó)化的“進(jìn)與退”|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
近日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其非全資附屬公司武漢康景實(shí)業(yè)投資有限公司以41.49億元的價(jià)格，將北京海臻置業(yè)有限公司65%的股權(quán)出售給華潤(rùn)置地旗下公司。
據(jù)悉，北京海臻置業(yè)是越秀地產(chǎn)旗下持有海淀區(qū)功德寺002地塊的項(xiàng)目公司，該地塊于去年11月由越秀地產(chǎn)以63.825億元競(jìng)得，樓面價(jià)高達(dá)7.16萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到15%。
對(duì)于此次交易，越秀地產(chǎn)表示，主要是為了迅速回收資本，提升資本周轉(zhuǎn)效率，支持新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及拓展，增強(qiáng)資金流動(dòng)性及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，所得款項(xiàng)將用于作對(duì)核心業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)發(fā)展的再投資用途。
這一交易看似突然，實(shí)則有跡可循。
早在去年拿地后，越秀就已經(jīng)將65%的股權(quán)質(zhì)押給了華潤(rùn)置地下屬公司，本次公告披露交易中的金額也剛好對(duì)應(yīng)拿地成本的65%。相當(dāng)于華潤(rùn)置地以資金方身份提前“鎖定”股權(quán)，而越秀地產(chǎn)則以退為進(jìn)，保留操盤(pán)權(quán)、回籠資金，雙方從而對(duì)項(xiàng)目形成事實(shí)上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)。
從土拍盛宴到海淀神盤(pán)
去年11月5日，北京海淀區(qū)功德寺棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的兩宗地塊（編號(hào)001、002）引發(fā)房企激烈角逐。
兩地塊中間僅相隔一條馬路，其中001地塊靠西，土地面積約3.47萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約7.28萬(wàn)平方米；002地塊靠東，土地面積約4.25萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約8.92萬(wàn)平方米，兩宗地塊容積率相同為2.1，銷售指導(dǎo)價(jià)也同為10.5萬(wàn)/平方米（±8%）。
地塊的稀缺性源于其區(qū)位價(jià)值，北接中關(guān)村軟件園，南鄰清華、北大，疊加優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源。周邊二手房如西山壹號(hào)院掛牌價(jià)超12萬(wàn)元/平方米，新房中海樹(shù)村地塊預(yù)期售價(jià)更達(dá)15萬(wàn)元/平方米，價(jià)格倒掛明顯。這種“黃金三角”的地理格局，使其被業(yè)內(nèi)視為“海淀最后的高端改善凈土”。
也因如此，在競(jìng)拍當(dāng)日，吸引了越秀、華潤(rùn)、綠城、中海等7家頭部房企角逐，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。
最終，越秀地產(chǎn)以63.83億元觸頂成交拿下了002號(hào)地塊，綠城則以51.75億元競(jìng)得001號(hào)地塊，兩地塊總成交額達(dá)到了115.58億元。
而在地塊摘牌后不久，這兩宗地就先后進(jìn)行了一次股權(quán)質(zhì)押。
先是綠城將西區(qū)001地塊50%的股權(quán)質(zhì)押給了越秀，而后是越秀將東區(qū)002地塊65%的股權(quán)質(zhì)押給了華潤(rùn)置地，也為此次交易埋下了伏筆。
另外，從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏來(lái)看，速度也非?？?。
越秀在拿地后一個(gè)月便完成項(xiàng)目公司設(shè)立、規(guī)劃公示及展廳開(kāi)放。002地塊項(xiàng)目的備案名為“和樾望雲(yún)”，001地塊備案名為“和樾玉鳴”。
今年3月21日，兩個(gè)項(xiàng)目同日開(kāi)盤(pán)。和樾望雲(yún)憑借“越秀+華潤(rùn)”國(guó)央企的雙重背書(shū)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日吸引超4000組客戶，1分鐘銷售額就突破85億元。雙盤(pán)首日開(kāi)盤(pán)銷售152億元，去化率超9成，創(chuàng)下北京同期市場(chǎng)新高，成為今年樓市“小陽(yáng)春”的現(xiàn)象級(jí)熱銷案例。
規(guī)模與安全的平衡
對(duì)于越秀地產(chǎn)而言，這場(chǎng)交易既是戰(zhàn)略博弈下的平衡，也是主動(dòng)求變。
自2021年首入北京后，越秀地產(chǎn)近兩年來(lái)通過(guò)“聯(lián)合開(kāi)發(fā)+高周轉(zhuǎn)”模式加速布局。
從2021年懷柔“懷山府”項(xiàng)目試水，到2023年以79億元總價(jià)斬獲香山地塊，首次進(jìn)入五環(huán)內(nèi)核心區(qū)，再到2024年在海淀連落兩子，越秀在北京也慢慢站穩(wěn)腳跟，資金投入也從“試水”轉(zhuǎn)向“重倉(cāng)”。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)2024年權(quán)益投資額達(dá)294.6億元，其中投向北京、上海、廣州三個(gè)一線城市的資金占比超過(guò)了80%，在這之中北京單城投資93億元，占比最高，達(dá)到31.6%。
從銷售回報(bào)來(lái)看，中指研究院統(tǒng)計(jì)的北京房企銷售排行榜顯示，2024年越秀地產(chǎn)全口徑銷售金額為104.25億元，雖然進(jìn)入TOP15，但距離其去年中期業(yè)績(jī)會(huì)所定下的北京單城120億銷售目標(biāo)，仍有差距。
在高手如林的北京市場(chǎng)，華潤(rùn)、中海等頭部型房企已深耕多年，2024年華潤(rùn)置地北京銷售額達(dá)284.6億元，中海達(dá)426.8億元。作為粵派房企，越秀在產(chǎn)品本地化、政府資源對(duì)接等方面仍需磨合，才能將“根”扎穩(wěn)。
根據(jù)越秀地產(chǎn)的計(jì)劃，2025年要在一線及強(qiáng)二線城市投入300億元權(quán)益資金。
在行業(yè)深度調(diào)整期，這一擴(kuò)張的邏輯在于其國(guó)企背景的融資優(yōu)勢(shì)和對(duì)財(cái)務(wù)安全墊的信心。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，越秀地產(chǎn)的有息負(fù)債為1038.9億元，其中短債占比僅為22%；加權(quán)融資成本為3.49%，顯著低于行業(yè)平均水平，且“三道紅線”連續(xù)五年保持全綠檔。
然而，高能級(jí)市場(chǎng)的布局亦伴隨隱憂，高成本壓力與本土化挑戰(zhàn)下，越秀也需要適當(dāng)戰(zhàn)略收縮，以達(dá)到“規(guī)模與安全”的平衡。
以功德寺地塊為例，7.16萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)疊加10.5萬(wàn)元/平方米的限價(jià)，若獨(dú)立開(kāi)發(fā)需沉淀數(shù)十億資金。而且目前項(xiàng)目的大部分建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)接近完成，已進(jìn)入尾盤(pán)階段，選擇出售股權(quán)既可快速回血41.49億元用于新項(xiàng)目拓展，維持整體資金鏈的穩(wěn)定，又能借助華潤(rùn)的資金與品牌加持，增強(qiáng)區(qū)域存在感，一舉雙得。
“此次出售股權(quán)也說(shuō)明雙方在持續(xù)優(yōu)化合作模式，通過(guò)股權(quán)出售，兩家企業(yè)可以進(jìn)一步明確雙方在項(xiàng)目中的權(quán)益和責(zé)任。其本質(zhì)上就是資源整合、技術(shù)共享、市場(chǎng)推廣等方面的協(xié)同與共贏。類似合作模式是值得肯定的”，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞表示。
行業(yè)變局下的“抱團(tuán)取暖”
類似功德寺地塊這樣的股權(quán)交易在近幾年的行業(yè)中并不少見(jiàn)。
當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨土地成本高企、融資成本分化加劇、去化周期延長(zhǎng)等多重挑戰(zhàn)，這種“拿地時(shí)競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)發(fā)時(shí)合作”的模式，既能分?jǐn)傎Y金壓力，又能整合各方優(yōu)勢(shì)資源，形成利益共同體。
“關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的整合，人們往往會(huì)陷入一種誤區(qū)，即‘大吞小’、‘好吞差’。但是對(duì)于各類優(yōu)質(zhì)和平級(jí)企業(yè)之間，類似資源整合也完全有必要且有市場(chǎng)”，嚴(yán)躍進(jìn)分析指出。
尤其是一線城市核心區(qū)域的一些大型項(xiàng)目，總價(jià)動(dòng)輒超百億，疊加“三道紅線”政策，房企資金調(diào)配能力面臨極限，而通過(guò)股權(quán)出售、聯(lián)合體形式拿地等操作，也可以更好地促進(jìn)優(yōu)質(zhì)資源整合。
再加上，近期現(xiàn)房銷售模式的加速探索、落地，也對(duì)房企自有資金流動(dòng)性提出了更高要求。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2019年以來(lái)，商品住宅現(xiàn)房銷售面積占商品住宅銷售面積的比重由10%左右上升至2025年3月的33%，提升了23個(gè)百分點(diǎn)，而實(shí)質(zhì)性的提升從2023年實(shí)現(xiàn)翻倍到2024年穩(wěn)定在26%左右。
克而瑞研究指出，現(xiàn)房銷售對(duì)房企的影響，一是開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力增大，涉及到融資模式的變革；二是開(kāi)發(fā)周期的拉長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)速度放緩，會(huì)倒逼房企在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)更加注重品質(zhì)和客戶研究，才能提供更符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。
還有就是，經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變帶來(lái)的優(yōu)勝劣汰也會(huì)加速企業(yè)整合，“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”更加難以為繼，資金實(shí)力較弱的中小房企面臨更大的生存壓力，大型房企市場(chǎng)份額也將進(jìn)一步擴(kuò)大。
此外，證監(jiān)會(huì)也在近期正式對(duì)外公布了實(shí)施修訂后的《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》，進(jìn)一步說(shuō)明資源整合成為后續(xù)行業(yè)的重要趨勢(shì)，房企也要抓住機(jī)會(huì)充分用足用好政策，通過(guò)盤(pán)活存量來(lái)增強(qiáng)現(xiàn)金流。
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