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佳木斯市前進(jìn)區(qū)、長治市潞城區(qū)、平?jīng)鍪谐缧趴h、淮南市八公山區(qū)、焦作市溫縣、東方市板橋鎮(zhèn)、平頂山市湛河區(qū)、廣西河池市環(huán)江毛南族自治縣、臨汾市霍州市、慶陽市華池縣
清遠(yuǎn)市連南瑤族自治縣、宜昌市長陽土家族自治縣、太原市迎澤區(qū)、陽江市陽東區(qū)、佳木斯市富錦市、牡丹江市綏芬河市、南平市浦城縣、資陽市安岳縣、佳木斯市撫遠(yuǎn)市
金華市婺城區(qū)、遂寧市射洪市、白山市撫松縣、白沙黎族自治縣阜龍鄉(xiāng)、上海市閔行區(qū)、東方市新龍鎮(zhèn)、濰坊市坊子區(qū)、南陽市內(nèi)鄉(xiāng)縣
景德鎮(zhèn)市浮梁縣、北京市西城區(qū)、黃山市徽州區(qū)、延安市延川縣、成都市青白江區(qū)、廣州市花都區(qū)、梅州市蕉嶺縣、常德市臨澧縣、西寧市城西區(qū)
廣西欽州市靈山縣、臨高縣多文鎮(zhèn)、廣西桂林市資源縣、大興安嶺地區(qū)加格達(dá)奇區(qū)、樂山市沙灣區(qū)、臨滄市耿馬傣族佤族自治縣、文昌市翁田鎮(zhèn)、?？谑协偵絽^(qū)、洛陽市伊川縣
宜昌市夷陵區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟蘇尼特左旗、晉中市平遙縣、上饒市德興市、臨滄市耿馬傣族佤族自治縣、阿壩藏族羌族自治州理縣、紹興市越城區(qū)
益陽市桃江縣、六安市金安區(qū)、甘孜德格縣、文山富寧縣、安順市普定縣
恩施州咸豐縣、重慶市南岸區(qū)、通化市輝南縣、南通市海門區(qū)、開封市尉氏縣、西安市閻良區(qū)、臨沂市莒南縣
丹東市寬甸滿族自治縣、菏澤市鄆城縣、內(nèi)蒙古赤峰市寧城縣、湛江市霞山區(qū)、廣西防城港市防城區(qū)、昆明市西山區(qū)、西安市臨潼區(qū)、昆明市盤龍區(qū)
紅河瀘西縣、中山市東區(qū)街道、上海市普陀區(qū)、銅仁市玉屏侗族自治縣、宜昌市夷陵區(qū)、南平市順昌縣、大慶市讓胡路區(qū)、長春市寬城區(qū)、萍鄉(xiāng)市上栗縣
牡丹江市西安區(qū)、南通市通州區(qū)、襄陽市襄州區(qū)、銅仁市玉屏侗族自治縣、伊春市豐林縣、東莞市洪梅鎮(zhèn)、中山市港口鎮(zhèn)
延安市吳起縣、運(yùn)城市稷山縣、廣州市白云區(qū)、湖州市德清縣、濰坊市寒亭區(qū)
宣城市寧國市、永州市江華瑤族自治縣、延安市子長市、寧夏中衛(wèi)市中寧縣、金華市磐安縣、宜春市豐城市、湘西州花垣縣、樂東黎族自治縣抱由鎮(zhèn)、哈爾濱市南崗區(qū)
廣安市鄰水縣、玉樹稱多縣、長沙市瀏陽市、臨沂市沂水縣、涼山越西縣、吉安市萬安縣、揭陽市揭西縣、清遠(yuǎn)市陽山縣、深圳市龍崗區(qū)
齊齊哈爾市訥河市、德宏傣族景頗族自治州盈江縣、晉中市介休市、東莞市樟木頭鎮(zhèn)、貴陽市白云區(qū)
南平市順昌縣、駐馬店市確山縣、遵義市赤水市、無錫市濱湖區(qū)、長沙市望城區(qū)、濟(jì)寧市鄒城市、十堰市竹溪縣、懷化市辰溪縣、衡陽市珠暉區(qū)、咸陽市武功縣
溫州市甌海區(qū)、陽泉市盂縣、平?jīng)鍪徐`臺(tái)縣、湛江市麻章區(qū)、甘南卓尼縣
咸陽市三原縣、襄陽市谷城縣、澄邁縣永發(fā)鎮(zhèn)、駐馬店市泌陽縣、溫州市瑞安市、樂山市市中區(qū)、漢中市城固縣、杭州市下城區(qū)、菏澤市鄆城縣
內(nèi)江市市中區(qū)、晉中市介休市、內(nèi)蒙古赤峰市松山區(qū)、信陽市新縣、晉中市左權(quán)縣
臨汾市汾西縣、上海市青浦區(qū)、廣西防城港市東興市、焦作市沁陽市、鐵嶺市銀州區(qū)、阜陽市潁上縣
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萬億銀發(fā)人居市場崛起，一線城市如何破局養(yǎng)老新路徑？|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
積極發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，是提振消費(fèi)的重要抓手之一。從被動(dòng)應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)向主動(dòng)布局，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)這個(gè)“最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)”里正蘊(yùn)藏著前所未有的變革與機(jī)遇。
數(shù)據(jù)顯示，隨著國內(nèi)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，截至2024年底已突破7萬億元，占GDP比重約6%，預(yù)計(jì)到2035年將達(dá)30萬億元，占GDP的10%。
“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)是最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)。”4月24日，在“2025中國銀發(fā)人居發(fā)展大會(huì)”上，復(fù)旦大學(xué)老齡研究院副院長、教授，中國社會(huì)福利與養(yǎng)老服務(wù)協(xié)會(huì)理事會(huì)會(huì)長吳玉韶指出，百年未有之大變局是不確定，但老齡化是確定的，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)更是確定的。
“房地產(chǎn)也好，互聯(lián)網(wǎng)也好，都已經(jīng)歷了不穩(wěn)定和大起大落，但銀發(fā)經(jīng)濟(jì)不會(huì)大起，也不會(huì)大落，它是穩(wěn)定漸進(jìn)，它可以做成長壽企業(yè)，可以做成百年老店。”吳玉韶表示。
銀發(fā)經(jīng)濟(jì)前景廣闊，為了搶抓機(jī)遇，各類企業(yè)開始積極布局銀發(fā)經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一系列適老化產(chǎn)品和服務(wù)，尤其在居住環(huán)境的宜居性與配套服務(wù)上體現(xiàn)最為明顯。
比如照明企業(yè)昕諾飛就在近日發(fā)布飛利浦LumCare安瑞系列解決方案，該系列產(chǎn)品聚焦于老年人的生理需求與生活場景，集成智能光配方、AI 跌倒監(jiān)測、健康數(shù)據(jù)分析及無障礙交互設(shè)計(jì)等功能，打造全屋適老化照明系統(tǒng)。
昕諾飛全球首席創(chuàng)新官、大中華區(qū)首席執(zhí)行官邱戎紅表示，當(dāng)前國家倡導(dǎo)關(guān)懷老年人，昕諾飛在大約一年前就開始在適老化照明領(lǐng)域加大投入，“但這只是開端，后續(xù)還有很多工作要做?！?/p>
可見，如何“讓老年人住得更好”正成為撬動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的核心杠桿。
那么，在“讓老年人住得更好”的使命驅(qū)動(dòng)下，聚焦銀發(fā)經(jīng)濟(jì)下“居住”核心問題，目前銀發(fā)人居現(xiàn)狀如何？有哪些典型人居場景？又需如何將頂層設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)化為可落地的解決方案？
從3.4億人向7.4億人，從養(yǎng)老地產(chǎn)到銀發(fā)人居
最新數(shù)據(jù)顯示，中國60歲及以上人口已達(dá)3.1億，占比22%，預(yù)計(jì)到2050年這一數(shù)字將突破5億。
“從備老的角度，比原來已老來講，這個(gè)群體更大?！眳怯裆乇硎?，60歲及以上到2024年是3.1億，加上備老，達(dá)到7.4億，占總?cè)丝诘囊话胍陨稀?/p>
據(jù)復(fù)旦大學(xué)老齡研究院測算，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)規(guī)模將在2035年達(dá)到19.1萬億元，占GDP的9.6%；到2050年逼近50萬億元，占比提升至12.5%。
在這片藍(lán)海市場中，銀發(fā)人居作為承載老年群體生活需求的核心場景，其發(fā)展模式不僅關(guān)乎民生福祉，更成為檢驗(yàn)城市治理能力與產(chǎn)業(yè)升級(jí)水平的試金石。
“如果說中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)中房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，那這3億人的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，銀發(fā)地產(chǎn)一定也是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)?！痹谝拙樱ㄖ袊┛毓捎邢薰径戮种飨?、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)康養(yǎng)分會(huì)會(huì)長周忻看來，銀發(fā)人居是銀發(fā)地產(chǎn)的延伸。
周忻認(rèn)為，銀發(fā)人居更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是居住與服務(wù)，因此銀發(fā)人居是圍繞著老年人“住的問題”一個(gè)新的定義，即如何讓老年人住得更好。
在其看來，銀發(fā)人居可涵蓋八大場景，即銀發(fā)友好社區(qū)、可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)、銀發(fā)綜合體、銀發(fā)公寓、市場型養(yǎng)老院、銀發(fā)商業(yè)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園和銀發(fā)旅居。
其中，銀發(fā)友好社區(qū)是銀發(fā)人群養(yǎng)老、享老、樂老最重要的生活場景，一般通過微更新實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)功能迭代。
可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)，可視為八大場景中最成熟的全周期照料社區(qū)，典型案例有中鐵·春臺(tái)、南京頤養(yǎng)中心，以及泰康之家的燕園。周忻介紹，“泰康是做CCRC最大的一個(gè)品牌企業(yè)，現(xiàn)在能夠依托保險(xiǎn)公司資源提供銀發(fā)人群的共享多層級(jí)化?！?/p>
只是，重資產(chǎn)CCRC模式，其實(shí)是受挫的，投融管退的解決方案還有待于落地?！耙晟芌EITs的退出機(jī)制，租售并舉，以舊換新，讓建設(shè)者和運(yùn)營者雙雙獲利?！?/p>
“中國經(jīng)濟(jì)很大，中國銀發(fā)經(jīng)濟(jì)也很大，中國銀發(fā)地產(chǎn)、銀發(fā)人居的發(fā)展空間也是巨大的?！敝苄媒ㄗh，已建社區(qū)可大力發(fā)展適老化改造；新建社區(qū)多建設(shè)面向銀發(fā)人群的配套設(shè)施。
此外，還可通過盤活存量增加社區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施。“建議政府出臺(tái)政策，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)的市場化運(yùn)營資源介入老舊小區(qū)或者已建小區(qū)的改造。”同時(shí)，也需要利用智能化技術(shù)打造智慧化銀發(fā)友好社區(qū)等。
一線城市探索銀發(fā)人居新路徑
北京、上海等一線城市作為老齡化程度較高的城市，銀發(fā)人居需求最盛。需求，即機(jī)遇。
“上海60歲以上老年人的占比接近40%，位居全國第一，全國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要看上海。”
據(jù)界面新聞了解，上海人均期望壽命已超過85歲，是全球城市最高之一。最高的期望壽命帶來深度的老齡化，因此上海2500萬常住人口當(dāng)中，老齡化程度為26.5%。
上海市養(yǎng)老服務(wù)和老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長李勇認(rèn)為，中國老齡化不僅是個(gè)挑戰(zhàn)，更是推動(dòng)社會(huì)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要契機(jī)，龐大且持續(xù)釋放的市場需求與增長潛力，將推動(dòng)中國銀發(fā)產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵增長點(diǎn)。
其中，銀發(fā)人居與養(yǎng)老事業(yè)、老齡產(chǎn)業(yè)之間存在著密不可分的互動(dòng)關(guān)系，在政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)層面的關(guān)系更加密切。
據(jù)介紹，上海作為中國老齡化程度最高的城市，始終秉持城市發(fā)展的速度與老齡化關(guān)懷的溫度同頻共振的理念，并在實(shí)踐中做了不少積極有益的探索。
比如持續(xù)推動(dòng)適老化改造、家庭照護(hù)床位政策的落實(shí)，社區(qū)綜合為老服務(wù)中心、長者照護(hù)之家、15分鐘養(yǎng)老生活圈、老年助餐點(diǎn)等，“這幾個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了上海所有街道的全覆蓋，可以說，上海的銀發(fā)人居建設(shè)已經(jīng)形成了政策引領(lǐng)、社區(qū)切入、科技融合的特色途徑?！?/p>
其中，上海虹口區(qū)為“上海老齡區(qū)縣之最”，近64萬的總?cè)丝?，有?5%的60歲以上老人。作為老齡化程度最高的城區(qū)，虹口區(qū)也一直傾力為老年人創(chuàng)造更加宜居舒適的居住環(huán)境，如積極推進(jìn)老年友好型社區(qū)的建設(shè)、積極構(gòu)建智慧養(yǎng)老的新生態(tài)等。
除此之外，上海在2024年底印發(fā)了《上海市推動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》，其中提到支持符合條件的養(yǎng)老設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市，鼓勵(lì)各類產(chǎn)業(yè)基金加大對(duì)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目的支持力度等，為行業(yè)解決重資產(chǎn)運(yùn)營難題提供新方案。
“未來，上海還需要通過精細(xì)化、市場化創(chuàng)新和數(shù)字化手段，推動(dòng)從有保障到有品質(zhì)的銀發(fā)人居的升級(jí)，為超大城市應(yīng)對(duì)老齡化提供上海方案?！?/p>
房企發(fā)力銀發(fā)人居，要看到市場真正的需求在哪。
以北京為例，60歲及以上常住人口占比20%以上，據(jù)調(diào)查，77%的老年人仍居住在1998年以前建成的住宅中，過去優(yōu)勢(shì)明顯，交通、服務(wù)、出行、教育配套都很好，但現(xiàn)在面臨不少問題，老房、沒有客廳、采光比較差，七成居住在沒有電梯房的中高層，還缺服務(wù)。
為了更好滿足養(yǎng)老需求，一部分老人選擇把原來的房子賣掉，改善養(yǎng)老的空間和養(yǎng)老的環(huán)境，另外一部分老人選擇聘請(qǐng)家庭保姆，還有一部分迫切需要就近提供一些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來承擔(dān)。
“首開新禾全齡社區(qū)，這是一個(gè)組團(tuán)的大盤，旁邊是住宅，周邊有學(xué)校、商業(yè)，還有一個(gè)配套的一級(jí)醫(yī)院?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)康養(yǎng)分會(huì)秘書長姚春蘇介紹，這個(gè)項(xiàng)目值得全行業(yè)借鑒，將業(yè)主請(qǐng)進(jìn)來、把服務(wù)送出去，共享全齡社區(qū)的空間。
“全齡社區(qū)重視一老一小，凡是有大型組團(tuán)，做規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候往往有學(xué)校配套，也有養(yǎng)老設(shè)施的配套。”
另一個(gè)在建的項(xiàng)目是中海地產(chǎn)在國家郭公莊拿的一個(gè)組團(tuán)地，出讓條件之一是要配養(yǎng)老設(shè)施。
“中海做了很多年的開發(fā)和康養(yǎng)的聯(lián)動(dòng)，2023年在公開市場拿了這塊綜合用地，現(xiàn)在定位叫高端城心養(yǎng)老公寓，它最大的特點(diǎn)是靠近大社區(qū)，項(xiàng)目周圍全是住宅，位于北京四環(huán)邊上?！?/p>
姚春蘇指出，該項(xiàng)目引用很多先進(jìn)的建設(shè)理念，好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好服務(wù)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到選材、設(shè)計(jì)、后期的運(yùn)營維護(hù)都能夠做到這點(diǎn)，市場十分關(guān)注。
銀發(fā)人居市場正成為企業(yè)競相角逐的新賽道。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀發(fā)人居市場需求的多元化和精細(xì)化，只有精準(zhǔn)把握老年群體需求，打造差異化、高品質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)體系，才能在這片藍(lán)海中占據(jù)競爭優(yōu)勢(shì)。
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