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達(dá)州市渠縣、南充市蓬安縣、滁州市南譙區(qū)、濱州市無(wú)棣縣、甘南碌曲縣
哈爾濱市呼蘭區(qū)、內(nèi)蒙古通遼市扎魯特旗、廣西河池市天峨縣、合肥市巢湖市、南昌市青云譜區(qū)、東莞市東城街道、南平市松溪縣、煙臺(tái)市萊州市、渭南市潼關(guān)縣、揚(yáng)州市儀征市
溫州市永嘉縣、保山市龍陵縣、六盤(pán)水市盤(pán)州市、滁州市明光市、樂(lè)東黎族自治縣萬(wàn)沖鎮(zhèn)、贛州市大余縣、平?jīng)鍪嗅轻紖^(qū)、甘孜爐霍縣
重慶市大足區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟正鑲白旗、天津市北辰區(qū)、宿遷市宿豫區(qū)、阿壩藏族羌族自治州汶川縣、宜昌市枝江市
東莞市石排鎮(zhèn)、安順市西秀區(qū)、廣西河池市巴馬瑤族自治縣、周口市西華縣、延邊琿春市、呂梁市汾陽(yáng)市
安慶市懷寧縣、泉州市惠安縣、麗水市云和縣、大理大理市、沈陽(yáng)市皇姑區(qū)、隴南市禮縣、運(yùn)城市河津市、常德市漢壽縣
南陽(yáng)市社旗縣、鞍山市鐵東區(qū)、鹽城市鹽都區(qū)、臨汾市吉縣、五指山市南圣、常州市溧陽(yáng)市、婁底市婁星區(qū)、佳木斯市湯原縣、廣西百色市田東縣
青島市城陽(yáng)區(qū)、成都市龍泉驛區(qū)、朔州市平魯區(qū)、湖州市德清縣、太原市古交市、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市烏審旗
福州市永泰縣、曲靖市會(huì)澤縣、韶關(guān)市曲江區(qū)、綏化市明水縣、西安市蓮湖區(qū)、聊城市東昌府區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市滿(mǎn)洲里市、潮州市潮安區(qū)、大理彌渡縣
天水市清水縣、遵義市紅花崗區(qū)、三沙市南沙區(qū)、五指山市水滿(mǎn)、四平市鐵西區(qū)、甘孜丹巴縣、汕尾市陸豐市、長(zhǎng)春市農(nóng)安縣、連云港市灌南縣
深圳市光明區(qū)、北京市海淀區(qū)、天津市寧河區(qū)、丹東市振安區(qū)、晉中市靈石縣
南充市西充縣、上海市靜安區(qū)、淮北市烈山區(qū)、黔東南丹寨縣、咸陽(yáng)市旬邑縣、呂梁市交城縣、黔南羅甸縣、廣西南寧市上林縣
蕪湖市灣沚區(qū)、十堰市竹山縣、綿陽(yáng)市平武縣、連云港市東海縣、松原市長(zhǎng)嶺縣、白沙黎族自治縣金波鄉(xiāng)、五指山市毛陽(yáng)、齊齊哈爾市建華區(qū)
濱州市濱城區(qū)、荊門(mén)市沙洋縣、中山市三角鎮(zhèn)、太原市迎澤區(qū)、莆田市仙游縣
隴南市康縣、信陽(yáng)市平橋區(qū)、南平市光澤縣、保山市施甸縣、東莞市鳳崗鎮(zhèn)、西寧市湟源縣
商丘市民權(quán)縣、廣安市岳池縣、池州市石臺(tái)縣、廣西南寧市賓陽(yáng)縣、漢中市佛坪縣、黔東南錦屏縣、棗莊市滕州市、云浮市新興縣、濟(jì)南市長(zhǎng)清區(qū)
內(nèi)蒙古錫林郭勒盟鑲黃旗、隨州市曾都區(qū)、寧波市慈溪市、貴陽(yáng)市白云區(qū)、黔東南黎平縣、九江市彭澤縣、三明市建寧縣
廣西桂林市陽(yáng)朔縣、咸陽(yáng)市涇陽(yáng)縣、本溪市南芬區(qū)、泰州市海陵區(qū)、長(zhǎng)春市綠園區(qū)、東方市江邊鄉(xiāng)、牡丹江市愛(ài)民區(qū)、吉林市舒蘭市、涼山德昌縣、天水市武山縣
本溪市平山區(qū)、黃石市黃石港區(qū)、郴州市蘇仙區(qū)、慶陽(yáng)市西峰區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市杭錦旗、東莞市清溪鎮(zhèn)、寧德市霞浦縣
鞍山市鐵西區(qū)、武漢市蔡甸區(qū)、臨高縣南寶鎮(zhèn)、海東市化隆回族自治縣、濰坊市青州市
亳州市渦陽(yáng)縣、濟(jì)南市萊蕪區(qū)、廈門(mén)市翔安區(qū)、泰安市東平縣、綏化市綏棱縣、涼山普格縣
株洲市炎陵縣、成都市青白江區(qū)、雅安市寶興縣、六安市金安區(qū)、聊城市茌平區(qū)、北京市石景山區(qū)、保山市施甸縣、瀘州市敘永縣、聊城市冠縣
宜昌市點(diǎn)軍區(qū)、周口市商水縣、衡陽(yáng)市衡陽(yáng)縣、廣西桂林市全州縣、紹興市嵊州市、昭通市巧家縣
忻州市忻府區(qū)、杭州市江干區(qū)、杭州市臨安區(qū)、文山文山市、鷹潭市余江區(qū)
甘孜新龍縣、滁州市來(lái)安縣、雙鴨山市嶺東區(qū)、白沙黎族自治縣榮邦鄉(xiāng)、雞西市滴道區(qū)、廣州市白云區(qū)、阜陽(yáng)市太和縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市化德縣、鷹潭市貴溪市、廣西百色市德保縣
通化市集安市、黃山市休寧縣、海西蒙古族天峻縣、萬(wàn)寧市三更羅鎮(zhèn)、鹽城市大豐區(qū)、廣州市海珠區(qū)、慶陽(yáng)市寧縣、梅州市五華縣、天津市薊州區(qū)、荊州市江陵縣
黃石市大冶市、無(wú)錫市惠山區(qū)、梅州市平遠(yuǎn)縣、龍巖市新羅區(qū)、天津市薊州區(qū)、長(zhǎng)沙市望城區(qū)、貴陽(yáng)市清鎮(zhèn)市、清遠(yuǎn)市連南瑤族自治縣
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梅州市蕉嶺縣、安順市西秀區(qū)、廣西來(lái)賓市武宣縣、紅河石屏縣、延邊汪清縣
六安市舒城縣、瀘州市瀘縣、隴南市成縣、臨汾市古縣、廣西崇左市憑祥市、東莞市茶山鎮(zhèn)、十堰市房縣
寶雞市眉縣、忻州市繁峙縣、邵陽(yáng)市綏寧縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市額爾古納市、昆明市尋甸回族彝族自治縣、白城市洮南市、紅河開(kāi)遠(yuǎn)市、蕪湖市灣沚區(qū)
寶雞市扶風(fēng)縣、甘孜巴塘縣、濟(jì)寧市汶上縣、廣元市利州區(qū)、溫州市龍灣區(qū)、天水市秦州區(qū)、內(nèi)蒙古烏蘭察布市化德縣、大慶市林甸縣、德州市陵城區(qū)、北京市大興區(qū)
長(zhǎng)治市潞州區(qū)、武漢市青山區(qū)、廣西桂林市灌陽(yáng)縣、福州市羅源縣、黔南惠水縣、鎮(zhèn)江市丹陽(yáng)市
曲靖市沾益區(qū)、海南貴德縣、汕尾市城區(qū)、南京市鼓樓區(qū)、銅仁市思南縣、七臺(tái)河市茄子河區(qū)、棗莊市山亭區(qū)
蚌埠市五河縣、東營(yíng)市利津縣、九江市潯陽(yáng)區(qū)、廣西河池市巴馬瑤族自治縣、重慶市武隆區(qū)、無(wú)錫市濱湖區(qū)
綿陽(yáng)市平武縣、廣西崇左市江州區(qū)、儋州市峨蔓鎮(zhèn)、贛州市崇義縣、重慶市沙坪壩區(qū)
齊齊哈爾市碾子山區(qū)、福州市閩清縣、寧波市北侖區(qū)、煙臺(tái)市福山區(qū)、樂(lè)東黎族自治縣佛羅鎮(zhèn)、新鄉(xiāng)市獲嘉縣
內(nèi)蒙古興安盟科爾沁右翼中旗、德陽(yáng)市廣漢市、通化市梅河口市、錦州市凌海市、長(zhǎng)治市壺關(guān)縣、澄邁縣加樂(lè)鎮(zhèn)、宜昌市長(zhǎng)陽(yáng)土家族自治縣、貴陽(yáng)市云巖區(qū)、咸陽(yáng)市渭城區(qū)、撫州市崇仁縣
鐵嶺市銀州區(qū)、舟山市岱山縣、潮州市饒平縣、張家界市桑植縣、廣西玉林市北流市、寧波市鎮(zhèn)海區(qū)、盤(pán)錦市大洼區(qū)、煙臺(tái)市福山區(qū)
清遠(yuǎn)市連南瑤族自治縣、鶴壁市淇濱區(qū)、武威市天祝藏族自治縣、平頂山市寶豐縣、畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)、東方市四更鎮(zhèn)
阜新市清河門(mén)區(qū)、天津市河西區(qū)、樂(lè)東黎族自治縣利國(guó)鎮(zhèn)、平頂山市寶豐縣、梅州市蕉嶺縣、洛陽(yáng)市汝陽(yáng)縣、洛陽(yáng)市伊川縣、瓊海市大路鎮(zhèn)、淮南市潘集區(qū)、北京市順義區(qū)
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杭州市濱江區(qū)、宜賓市江安縣、榆林市綏德縣、廣西柳州市柳北區(qū)、漢中市留壩縣、保山市騰沖市、臨汾市汾西縣、北京市密云區(qū)、黔南惠水縣、廣西崇左市天等縣
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惠州市惠城區(qū)、景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)、舟山市普陀區(qū)、佳木斯市東風(fēng)區(qū)、漯河市郾城區(qū)、泉州市豐澤區(qū)、徐州市銅山區(qū)
41億賣(mài)掉功德寺地塊65%股權(quán)，越秀地產(chǎn)全國(guó)化的“進(jìn)與退”|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
近日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，其非全資附屬公司武漢康景實(shí)業(yè)投資有限公司以41.49億元的價(jià)格，將北京海臻置業(yè)有限公司65%的股權(quán)出售給華潤(rùn)置地旗下公司。
據(jù)悉，北京海臻置業(yè)是越秀地產(chǎn)旗下持有海淀區(qū)功德寺002地塊的項(xiàng)目公司，該地塊于去年11月由越秀地產(chǎn)以63.825億元競(jìng)得，樓面價(jià)高達(dá)7.16萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到15%。
對(duì)于此次交易，越秀地產(chǎn)表示，主要是為了迅速回收資本，提升資本周轉(zhuǎn)效率，支持新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及拓展，增強(qiáng)資金流動(dòng)性及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，所得款項(xiàng)將用于作對(duì)核心業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)發(fā)展的再投資用途。
這一交易看似突然，實(shí)則有跡可循。
早在去年拿地后，越秀就已經(jīng)將65%的股權(quán)質(zhì)押給了華潤(rùn)置地下屬公司，本次公告披露交易中的金額也剛好對(duì)應(yīng)拿地成本的65%。相當(dāng)于華潤(rùn)置地以資金方身份提前“鎖定”股權(quán)，而越秀地產(chǎn)則以退為進(jìn)，保留操盤(pán)權(quán)、回籠資金，雙方從而對(duì)項(xiàng)目形成事實(shí)上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)。
從土拍盛宴到海淀神盤(pán)
去年11月5日，北京海淀區(qū)功德寺棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的兩宗地塊（編號(hào)001、002）引發(fā)房企激烈角逐。
兩地塊中間僅相隔一條馬路，其中001地塊靠西，土地面積約3.47萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約7.28萬(wàn)平方米；002地塊靠東，土地面積約4.25萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約8.92萬(wàn)平方米，兩宗地塊容積率相同為2.1，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)也同為10.5萬(wàn)/平方米（±8%）。
地塊的稀缺性源于其區(qū)位價(jià)值，北接中關(guān)村軟件園，南鄰清華、北大，疊加優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源。周邊二手房如西山壹號(hào)院掛牌價(jià)超12萬(wàn)元/平方米，新房中海樹(shù)村地塊預(yù)期售價(jià)更達(dá)15萬(wàn)元/平方米，價(jià)格倒掛明顯。這種“黃金三角”的地理格局，使其被業(yè)內(nèi)視為“海淀最后的高端改善凈土”。
也因如此，在競(jìng)拍當(dāng)日，吸引了越秀、華潤(rùn)、綠城、中海等7家頭部房企角逐，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。
最終，越秀地產(chǎn)以63.83億元觸頂成交拿下了002號(hào)地塊，綠城則以51.75億元競(jìng)得001號(hào)地塊，兩地塊總成交額達(dá)到了115.58億元。
而在地塊摘牌后不久，這兩宗地就先后進(jìn)行了一次股權(quán)質(zhì)押。
先是綠城將西區(qū)001地塊50%的股權(quán)質(zhì)押給了越秀，而后是越秀將東區(qū)002地塊65%的股權(quán)質(zhì)押給了華潤(rùn)置地，也為此次交易埋下了伏筆。
另外，從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏來(lái)看，速度也非?？?。
越秀在拿地后一個(gè)月便完成項(xiàng)目公司設(shè)立、規(guī)劃公示及展廳開(kāi)放。002地塊項(xiàng)目的備案名為“和樾望雲(yún)”，001地塊備案名為“和樾玉鳴”。
今年3月21日，兩個(gè)項(xiàng)目同日開(kāi)盤(pán)。和樾望雲(yún)憑借“越秀+華潤(rùn)”國(guó)央企的雙重背書(shū)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日吸引超4000組客戶(hù)，1分鐘銷(xiāo)售額就突破85億元。雙盤(pán)首日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售152億元，去化率超9成，創(chuàng)下北京同期市場(chǎng)新高，成為今年樓市“小陽(yáng)春”的現(xiàn)象級(jí)熱銷(xiāo)案例。
規(guī)模與安全的平衡
對(duì)于越秀地產(chǎn)而言，這場(chǎng)交易既是戰(zhàn)略博弈下的平衡，也是主動(dòng)求變。
自2021年首入北京后，越秀地產(chǎn)近兩年來(lái)通過(guò)“聯(lián)合開(kāi)發(fā)+高周轉(zhuǎn)”模式加速布局。
從2021年懷柔“懷山府”項(xiàng)目試水，到2023年以79億元總價(jià)斬獲香山地塊，首次進(jìn)入五環(huán)內(nèi)核心區(qū)，再到2024年在海淀連落兩子，越秀在北京也慢慢站穩(wěn)腳跟，資金投入也從“試水”轉(zhuǎn)向“重倉(cāng)”。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)2024年權(quán)益投資額達(dá)294.6億元，其中投向北京、上海、廣州三個(gè)一線(xiàn)城市的資金占比超過(guò)了80%，在這之中北京單城投資93億元，占比最高，達(dá)到31.6%。
從銷(xiāo)售回報(bào)來(lái)看，中指研究院統(tǒng)計(jì)的北京房企銷(xiāo)售排行榜顯示，2024年越秀地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售金額為104.25億元，雖然進(jìn)入TOP15，但距離其去年中期業(yè)績(jī)會(huì)所定下的北京單城120億銷(xiāo)售目標(biāo)，仍有差距。
在高手如林的北京市場(chǎng)，華潤(rùn)、中海等頭部型房企已深耕多年，2024年華潤(rùn)置地北京銷(xiāo)售額達(dá)284.6億元，中海達(dá)426.8億元。作為粵派房企，越秀在產(chǎn)品本地化、政府資源對(duì)接等方面仍需磨合，才能將“根”扎穩(wěn)。
根據(jù)越秀地產(chǎn)的計(jì)劃，2025年要在一線(xiàn)及強(qiáng)二線(xiàn)城市投入300億元權(quán)益資金。
在行業(yè)深度調(diào)整期，這一擴(kuò)張的邏輯在于其國(guó)企背景的融資優(yōu)勢(shì)和對(duì)財(cái)務(wù)安全墊的信心。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，越秀地產(chǎn)的有息負(fù)債為1038.9億元，其中短債占比僅為22%；加權(quán)融資成本為3.49%，顯著低于行業(yè)平均水平，且“三道紅線(xiàn)”連續(xù)五年保持全綠檔。
然而，高能級(jí)市場(chǎng)的布局亦伴隨隱憂(yōu)，高成本壓力與本土化挑戰(zhàn)下，越秀也需要適當(dāng)戰(zhàn)略收縮，以達(dá)到“規(guī)模與安全”的平衡。
以功德寺地塊為例，7.16萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)疊加10.5萬(wàn)元/平方米的限價(jià)，若獨(dú)立開(kāi)發(fā)需沉淀數(shù)十億資金。而且目前項(xiàng)目的大部分建設(shè)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)接近完成，已進(jìn)入尾盤(pán)階段，選擇出售股權(quán)既可快速回血41.49億元用于新項(xiàng)目拓展，維持整體資金鏈的穩(wěn)定，又能借助華潤(rùn)的資金與品牌加持，增強(qiáng)區(qū)域存在感，一舉雙得。
“此次出售股權(quán)也說(shuō)明雙方在持續(xù)優(yōu)化合作模式，通過(guò)股權(quán)出售，兩家企業(yè)可以進(jìn)一步明確雙方在項(xiàng)目中的權(quán)益和責(zé)任。其本質(zhì)上就是資源整合、技術(shù)共享、市場(chǎng)推廣等方面的協(xié)同與共贏。類(lèi)似合作模式是值得肯定的”，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞表示。
行業(yè)變局下的“抱團(tuán)取暖”
類(lèi)似功德寺地塊這樣的股權(quán)交易在近幾年的行業(yè)中并不少見(jiàn)。
當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨土地成本高企、融資成本分化加劇、去化周期延長(zhǎng)等多重挑戰(zhàn)，這種“拿地時(shí)競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)發(fā)時(shí)合作”的模式，既能分?jǐn)傎Y金壓力，又能整合各方優(yōu)勢(shì)資源，形成利益共同體。
“關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的整合，人們往往會(huì)陷入一種誤區(qū)，即‘大吞小’、‘好吞差’。但是對(duì)于各類(lèi)優(yōu)質(zhì)和平級(jí)企業(yè)之間，類(lèi)似資源整合也完全有必要且有市場(chǎng)”，嚴(yán)躍進(jìn)分析指出。
尤其是一線(xiàn)城市核心區(qū)域的一些大型項(xiàng)目，總價(jià)動(dòng)輒超百億，疊加“三道紅線(xiàn)”政策，房企資金調(diào)配能力面臨極限，而通過(guò)股權(quán)出售、聯(lián)合體形式拿地等操作，也可以更好地促進(jìn)優(yōu)質(zhì)資源整合。
再加上，近期現(xiàn)房銷(xiāo)售模式的加速探索、落地，也對(duì)房企自有資金流動(dòng)性提出了更高要求。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2019年以來(lái)，商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占商品住宅銷(xiāo)售面積的比重由10%左右上升至2025年3月的33%，提升了23個(gè)百分點(diǎn)，而實(shí)質(zhì)性的提升從2023年實(shí)現(xiàn)翻倍到2024年穩(wěn)定在26%左右。
克而瑞研究指出，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)房企的影響，一是開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力增大，涉及到融資模式的變革；二是開(kāi)發(fā)周期的拉長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)速度放緩，會(huì)倒逼房企在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)更加注重品質(zhì)和客戶(hù)研究，才能提供更符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。
還有就是，經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變帶來(lái)的優(yōu)勝劣汰也會(huì)加速企業(yè)整合，“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”更加難以為繼，資金實(shí)力較弱的中小房企面臨更大的生存壓力，大型房企市場(chǎng)份額也將進(jìn)一步擴(kuò)大。
此外，證監(jiān)會(huì)也在近期正式對(duì)外公布了實(shí)施修訂后的《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》，進(jìn)一步說(shuō)明資源整合成為后續(xù)行業(yè)的重要趨勢(shì)，房企也要抓住機(jī)會(huì)充分用足用好政策，通過(guò)盤(pán)活存量來(lái)增強(qiáng)現(xiàn)金流。
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