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韶關(guān)市樂昌市、商丘市睢縣、涼山西昌市、東莞市長安鎮(zhèn)、威海市榮成市、西安市臨潼區(qū)
六安市葉集區(qū)、果洛瑪沁縣、焦作市沁陽市、昭通市威信縣、保山市隆陽區(qū)、韶關(guān)市樂昌市、周口市淮陽區(qū)、玉樹曲麻萊縣、珠海市斗門區(qū)
佳木斯市撫遠(yuǎn)市、南京市六合區(qū)、玉溪市紅塔區(qū)、朝陽市凌源市、遵義市桐梓縣、雞西市恒山區(qū)、新鄉(xiāng)市牧野區(qū)、榆林市綏德縣、北京市通州區(qū)
隴南市康縣、三沙市西沙區(qū)、安陽市龍安區(qū)、婁底市漣源市、泰州市興化市、蘇州市昆山市
梅州市豐順縣、汕尾市海豐縣、臨夏臨夏縣、長治市平順縣、德州市禹城市、東莞市虎門鎮(zhèn)、臨沂市臨沭縣
濟(jì)源市市轄區(qū)、紅河元陽縣、長春市二道區(qū)、襄陽市宜城市、大慶市林甸縣、懷化市新晃侗族自治縣、襄陽市谷城縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市海拉爾區(qū)、東營市利津縣、漳州市詔安縣
鶴崗市向陽區(qū)、西安市藍(lán)田縣、紅河瀘西縣、定安縣龍門鎮(zhèn)、?？谑协偵絽^(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟鑲黃旗、臨汾市吉縣、武漢市青山區(qū)、嘉興市嘉善縣
漳州市平和縣、清遠(yuǎn)市陽山縣、信陽市潢川縣、廈門市湖里區(qū)、武威市古浪縣、東莞市東城街道
嘉興市桐鄉(xiāng)市、雅安市蘆山縣、黃岡市黃州區(qū)、德州市慶云縣、徐州市沛縣、漳州市平和縣、昆明市呈貢區(qū)、肇慶市端州區(qū)
西安市高陵區(qū)、安康市石泉縣、濟(jì)南市歷下區(qū)、重慶市城口縣、佳木斯市前進(jìn)區(qū)
濟(jì)寧市任城區(qū)、廣西梧州市長洲區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市武川縣、鄭州市金水區(qū)、廣西南寧市青秀區(qū)、廣西桂林市資源縣
六安市霍邱縣、廣西欽州市欽北區(qū)、三明市寧化縣、瓊海市會山鎮(zhèn)、寶雞市麟游縣、晉城市沁水縣
松原市乾安縣、文山富寧縣、天津市南開區(qū)、哈爾濱市通河縣、周口市沈丘縣、酒泉市肅北蒙古族自治縣、大同市天鎮(zhèn)縣、鶴壁市淇縣、瀘州市古藺縣、臨沂市費(fèi)縣
廣西欽州市欽北區(qū)、攀枝花市東區(qū)、滁州市南譙區(qū)、六盤水市盤州市、臨汾市侯馬市、廣西百色市平果市、隴南市宕昌縣、澄邁縣瑞溪鎮(zhèn)、宜昌市秭歸縣、忻州市神池縣
東莞市鳳崗鎮(zhèn)、張掖市民樂縣、佳木斯市東風(fēng)區(qū)、儋州市南豐鎮(zhèn)、上海市寶山區(qū)、煙臺市萊山區(qū)、茂名市信宜市、濟(jì)寧市魚臺縣、日照市五蓮縣、淮南市八公山區(qū)
鄂州市鄂城區(qū)、十堰市張灣區(qū)、贛州市興國縣、寶雞市眉縣、常德市漢壽縣、甘孜白玉縣、南平市浦城縣、阜陽市臨泉縣
泰安市岱岳區(qū)、大興安嶺地區(qū)呼中區(qū)、商洛市商南縣、濮陽市清豐縣、廣西桂林市秀峰區(qū)、商丘市虞城縣、樂山市峨邊彝族自治縣
成都市郫都區(qū)、安陽市內(nèi)黃縣、玉溪市江川區(qū)、綏化市安達(dá)市、鹽城市大豐區(qū)、甘南瑪曲縣
榆林市橫山區(qū)、濮陽市清豐縣、泰安市岱岳區(qū)、銅仁市石阡縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟多倫縣、龍巖市上杭縣、吉林市磐石市、寶雞市陳倉區(qū)、湛江市遂溪縣
新余市分宜縣、昆明市五華區(qū)、白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)、錦州市黑山縣、常德市石門縣、南昌市新建區(qū)、長沙市雨花區(qū)
果洛瑪沁縣、楚雄南華縣、鐵嶺市鐵嶺縣、無錫市惠山區(qū)、文昌市會文鎮(zhèn)、眉山市丹棱縣
湖州市吳興區(qū)、南京市雨花臺區(qū)、吉安市永新縣、紅河瀘西縣、河源市源城區(qū)、無錫市濱湖區(qū)、寧波市慈溪市、岳陽市岳陽樓區(qū)
內(nèi)蒙古巴彥淖爾市五原縣、贛州市石城縣、曲靖市麒麟?yún)^(qū)、南昌市新建區(qū)、北京市密云區(qū)、福州市福清市、文山富寧縣、宜賓市敘州區(qū)
德宏傣族景頗族自治州芒市、甘孜九龍縣、瀘州市合江縣、梅州市豐順縣、駐馬店市泌陽縣、廣西玉林市興業(yè)縣、周口市鄲城縣
伊春市伊美區(qū)、許昌市襄城縣、哈爾濱市延壽縣、舟山市定海區(qū)、長沙市岳麓區(qū)
新鄉(xiāng)市衛(wèi)輝市、儋州市光村鎮(zhèn)、撫州市南豐縣、內(nèi)蒙古赤峰市喀喇沁旗、中山市南區(qū)街道、咸陽市涇陽縣、襄陽市棗陽市、陽泉市盂縣、肇慶市德慶縣、黃石市黃石港區(qū)
大連市中山區(qū)、許昌市長葛市、宜春市上高縣、黃山市黃山區(qū)、臺州市玉環(huán)市、蘇州市吳江區(qū)
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嘉興市秀洲區(qū)、天津市東麗區(qū)、運(yùn)城市平陸縣、雙鴨山市寶山區(qū)、濟(jì)寧市泗水縣、宜春市奉新縣、上饒市弋陽縣、安慶市迎江區(qū)、宜春市高安市、大同市陽高縣
黔南獨(dú)山縣、天津市南開區(qū)、大理云龍縣、定安縣新竹鎮(zhèn)、廣西桂林市靈川縣、麗水市縉云縣、湘西州古丈縣、重慶市南川區(qū)、晉中市靈石縣
懷化市芷江侗族自治縣、迪慶維西傈僳族自治縣、渭南市合陽縣、銅仁市碧江區(qū)、衢州市龍游縣、廣西百色市右江區(qū)、澄邁縣老城鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市根河市、甘孜得榮縣
咸陽市乾縣、東莞市清溪鎮(zhèn)、中山市東升鎮(zhèn)、西寧市城中區(qū)、三門峽市義馬市
湖州市安吉縣、大慶市肇州縣、衡陽市耒陽市、韶關(guān)市新豐縣、儋州市王五鎮(zhèn)、九江市德安縣、湛江市霞山區(qū)、遂寧市安居區(qū)
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西寧市城西區(qū)、牡丹江市林口縣、慶陽市合水縣、通化市二道江區(qū)、泰州市泰興市、蘭州市七里河區(qū)、東方市板橋鎮(zhèn)、泉州市金門縣、大理云龍縣
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西寧市城東區(qū)、黔東南天柱縣、佳木斯市撫遠(yuǎn)市、瀘州市合江縣、麗江市古城區(qū)
阿壩藏族羌族自治州阿壩縣、白山市靖宇縣、銅陵市樅陽縣、萬寧市龍滾鎮(zhèn)、亳州市利辛縣、杭州市下城區(qū)
益陽市沅江市、齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)、黃岡市浠水縣、泰州市姜堰區(qū)、儋州市排浦鎮(zhèn)、黔南三都水族自治縣、肇慶市德慶縣、臨夏東鄉(xiāng)族自治縣、南平市建甌市、開封市通許縣
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自貢市大安區(qū)、鶴壁市山城區(qū)、茂名市信宜市、汕頭市龍湖區(qū)、蘇州市虎丘區(qū)、牡丹江市東寧市、撫州市南城縣、青島市市南區(qū)、銅川市宜君縣、龍巖市新羅區(qū)
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萬億銀發(fā)人居市場崛起，一線城市如何破局養(yǎng)老新路徑？|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王婷婷
積極發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，是提振消費(fèi)的重要抓手之一。從被動應(yīng)對轉(zhuǎn)向主動布局，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)這個“最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)”里正蘊(yùn)藏著前所未有的變革與機(jī)遇。
數(shù)據(jù)顯示，隨著國內(nèi)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，截至2024年底已突破7萬億元，占GDP比重約6%，預(yù)計到2035年將達(dá)30萬億元，占GDP的10%。
“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)是最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)。”4月24日，在“2025中國銀發(fā)人居發(fā)展大會”上，復(fù)旦大學(xué)老齡研究院副院長、教授，中國社會福利與養(yǎng)老服務(wù)協(xié)會理事會會長吳玉韶指出，百年未有之大變局是不確定，但老齡化是確定的，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)更是確定的。
“房地產(chǎn)也好，互聯(lián)網(wǎng)也好，都已經(jīng)歷了不穩(wěn)定和大起大落，但銀發(fā)經(jīng)濟(jì)不會大起，也不會大落，它是穩(wěn)定漸進(jìn)，它可以做成長壽企業(yè)，可以做成百年老店?！眳怯裆乇硎?。
銀發(fā)經(jīng)濟(jì)前景廣闊，為了搶抓機(jī)遇，各類企業(yè)開始積極布局銀發(fā)經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一系列適老化產(chǎn)品和服務(wù)，尤其在居住環(huán)境的宜居性與配套服務(wù)上體現(xiàn)最為明顯。
比如照明企業(yè)昕諾飛就在近日發(fā)布飛利浦LumCare安瑞系列解決方案，該系列產(chǎn)品聚焦于老年人的生理需求與生活場景，集成智能光配方、AI 跌倒監(jiān)測、健康數(shù)據(jù)分析及無障礙交互設(shè)計等功能，打造全屋適老化照明系統(tǒng)。
昕諾飛全球首席創(chuàng)新官、大中華區(qū)首席執(zhí)行官邱戎紅表示，當(dāng)前國家倡導(dǎo)關(guān)懷老年人，昕諾飛在大約一年前就開始在適老化照明領(lǐng)域加大投入，“但這只是開端，后續(xù)還有很多工作要做。”
可見，如何“讓老年人住得更好”正成為撬動銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的核心杠桿。
那么，在“讓老年人住得更好”的使命驅(qū)動下，聚焦銀發(fā)經(jīng)濟(jì)下“居住”核心問題，目前銀發(fā)人居現(xiàn)狀如何？有哪些典型人居場景？又需如何將頂層設(shè)計轉(zhuǎn)化為可落地的解決方案？
從3.4億人向7.4億人，從養(yǎng)老地產(chǎn)到銀發(fā)人居
最新數(shù)據(jù)顯示，中國60歲及以上人口已達(dá)3.1億，占比22%，預(yù)計到2050年這一數(shù)字將突破5億。
“從備老的角度，比原來已老來講，這個群體更大。”吳玉韶表示，60歲及以上到2024年是3.1億，加上備老，達(dá)到7.4億，占總?cè)丝诘囊话胍陨稀?/p>
據(jù)復(fù)旦大學(xué)老齡研究院測算，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)規(guī)模將在2035年達(dá)到19.1萬億元，占GDP的9.6%；到2050年逼近50萬億元，占比提升至12.5%。
在這片藍(lán)海市場中，銀發(fā)人居作為承載老年群體生活需求的核心場景，其發(fā)展模式不僅關(guān)乎民生福祉，更成為檢驗(yàn)城市治理能力與產(chǎn)業(yè)升級水平的試金石。
“如果說中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)中房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，那這3億人的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，銀發(fā)地產(chǎn)一定也是一個支柱產(chǎn)業(yè)?！痹谝拙樱ㄖ袊┛毓捎邢薰径戮种飨?、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會會長周忻看來，銀發(fā)人居是銀發(fā)地產(chǎn)的延伸。
周忻認(rèn)為，銀發(fā)人居更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是居住與服務(wù)，因此銀發(fā)人居是圍繞著老年人“住的問題”一個新的定義，即如何讓老年人住得更好。
在其看來，銀發(fā)人居可涵蓋八大場景，即銀發(fā)友好社區(qū)、可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)、銀發(fā)綜合體、銀發(fā)公寓、市場型養(yǎng)老院、銀發(fā)商業(yè)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園和銀發(fā)旅居。
其中，銀發(fā)友好社區(qū)是銀發(fā)人群養(yǎng)老、享老、樂老最重要的生活場景，一般通過微更新實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)功能迭代。
可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)，可視為八大場景中最成熟的全周期照料社區(qū)，典型案例有中鐵·春臺、南京頤養(yǎng)中心，以及泰康之家的燕園。周忻介紹，“泰康是做CCRC最大的一個品牌企業(yè)，現(xiàn)在能夠依托保險公司資源提供銀發(fā)人群的共享多層級化?！?/p>
只是，重資產(chǎn)CCRC模式，其實(shí)是受挫的，投融管退的解決方案還有待于落地?！耙晟芌EITs的退出機(jī)制，租售并舉，以舊換新，讓建設(shè)者和運(yùn)營者雙雙獲利。”
“中國經(jīng)濟(jì)很大，中國銀發(fā)經(jīng)濟(jì)也很大，中國銀發(fā)地產(chǎn)、銀發(fā)人居的發(fā)展空間也是巨大的?！敝苄媒ㄗh，已建社區(qū)可大力發(fā)展適老化改造；新建社區(qū)多建設(shè)面向銀發(fā)人群的配套設(shè)施。
此外，還可通過盤活存量增加社區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施?！敖ㄗh政府出臺政策，鼓勵優(yōu)質(zhì)的市場化運(yùn)營資源介入老舊小區(qū)或者已建小區(qū)的改造。”同時，也需要利用智能化技術(shù)打造智慧化銀發(fā)友好社區(qū)等。
一線城市探索銀發(fā)人居新路徑
北京、上海等一線城市作為老齡化程度較高的城市，銀發(fā)人居需求最盛。需求，即機(jī)遇。
“上海60歲以上老年人的占比接近40%，位居全國第一，全國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要看上海。”
據(jù)界面新聞了解，上海人均期望壽命已超過85歲，是全球城市最高之一。最高的期望壽命帶來深度的老齡化，因此上海2500萬常住人口當(dāng)中，老齡化程度為26.5%。
上海市養(yǎng)老服務(wù)和老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長李勇認(rèn)為，中國老齡化不僅是個挑戰(zhàn)，更是推動社會創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級的重要契機(jī)，龐大且持續(xù)釋放的市場需求與增長潛力，將推動中國銀發(fā)產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵增長點(diǎn)。
其中，銀發(fā)人居與養(yǎng)老事業(yè)、老齡產(chǎn)業(yè)之間存在著密不可分的互動關(guān)系，在政策、經(jīng)濟(jì)、社會和技術(shù)層面的關(guān)系更加密切。
據(jù)介紹，上海作為中國老齡化程度最高的城市，始終秉持城市發(fā)展的速度與老齡化關(guān)懷的溫度同頻共振的理念，并在實(shí)踐中做了不少積極有益的探索。
比如持續(xù)推動適老化改造、家庭照護(hù)床位政策的落實(shí)，社區(qū)綜合為老服務(wù)中心、長者照護(hù)之家、15分鐘養(yǎng)老生活圈、老年助餐點(diǎn)等，“這幾個項目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了上海所有街道的全覆蓋，可以說，上海的銀發(fā)人居建設(shè)已經(jīng)形成了政策引領(lǐng)、社區(qū)切入、科技融合的特色途徑?！?/p>
其中，上海虹口區(qū)為“上海老齡區(qū)縣之最”，近64萬的總?cè)丝?，有?5%的60歲以上老人。作為老齡化程度最高的城區(qū)，虹口區(qū)也一直傾力為老年人創(chuàng)造更加宜居舒適的居住環(huán)境，如積極推進(jìn)老年友好型社區(qū)的建設(shè)、積極構(gòu)建智慧養(yǎng)老的新生態(tài)等。
除此之外，上海在2024年底印發(fā)了《上海市推動銀發(fā)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》，其中提到支持符合條件的養(yǎng)老設(shè)施REITs項目發(fā)行上市，鼓勵各類產(chǎn)業(yè)基金加大對銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域項目的支持力度等，為行業(yè)解決重資產(chǎn)運(yùn)營難題提供新方案。
“未來，上海還需要通過精細(xì)化、市場化創(chuàng)新和數(shù)字化手段，推動從有保障到有品質(zhì)的銀發(fā)人居的升級，為超大城市應(yīng)對老齡化提供上海方案。”
房企發(fā)力銀發(fā)人居，要看到市場真正的需求在哪。
以北京為例，60歲及以上常住人口占比20%以上，據(jù)調(diào)查，77%的老年人仍居住在1998年以前建成的住宅中，過去優(yōu)勢明顯，交通、服務(wù)、出行、教育配套都很好，但現(xiàn)在面臨不少問題，老房、沒有客廳、采光比較差，七成居住在沒有電梯房的中高層，還缺服務(wù)。
為了更好滿足養(yǎng)老需求，一部分老人選擇把原來的房子賣掉，改善養(yǎng)老的空間和養(yǎng)老的環(huán)境，另外一部分老人選擇聘請家庭保姆，還有一部分迫切需要就近提供一些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來承擔(dān)。
“首開新禾全齡社區(qū)，這是一個組團(tuán)的大盤，旁邊是住宅，周邊有學(xué)校、商業(yè)，還有一個配套的一級醫(yī)院。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會秘書長姚春蘇介紹，這個項目值得全行業(yè)借鑒，將業(yè)主請進(jìn)來、把服務(wù)送出去，共享全齡社區(qū)的空間。
“全齡社區(qū)重視一老一小，凡是有大型組團(tuán)，做規(guī)劃設(shè)計的時候往往有學(xué)校配套，也有養(yǎng)老設(shè)施的配套?！?/p>
另一個在建的項目是中海地產(chǎn)在國家郭公莊拿的一個組團(tuán)地，出讓條件之一是要配養(yǎng)老設(shè)施。
“中海做了很多年的開發(fā)和康養(yǎng)的聯(lián)動，2023年在公開市場拿了這塊綜合用地，現(xiàn)在定位叫高端城心養(yǎng)老公寓，它最大的特點(diǎn)是靠近大社區(qū)，項目周圍全是住宅，位于北京四環(huán)邊上?！?/p>
姚春蘇指出，該項目引用很多先進(jìn)的建設(shè)理念，好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好服務(wù)，從規(guī)劃設(shè)計到選材、設(shè)計、后期的運(yùn)營維護(hù)都能夠做到這點(diǎn)，市場十分關(guān)注。
銀發(fā)人居市場正成為企業(yè)競相角逐的新賽道。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀發(fā)人居市場需求的多元化和精細(xì)化，只有精準(zhǔn)把握老年群體需求，打造差異化、高品質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)體系，才能在這片藍(lán)海中占據(jù)競爭優(yōu)勢。
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