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九江市都昌縣、廣西玉林市福綿區(qū)、黃山市黟縣、安康市寧陜縣、鄂州市華容區(qū)、遵義市匯川區(qū)、齊齊哈爾市龍江縣、南陽市鎮(zhèn)平縣、重慶市黔江區(qū)、吉安市青原區(qū)
麗江市華坪縣、安康市嵐皋縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市烏審旗、忻州市河曲縣、棗莊市山亭區(qū)、晉城市陵川縣
永州市冷水灘區(qū)、玉溪市華寧縣、韶關(guān)市仁化縣、大連市西崗區(qū)、重慶市南岸區(qū)、宿州市蕭縣、商洛市鎮(zhèn)安縣、上饒市弋陽縣、濮陽市范縣、河源市和平縣
保山市隆陽區(qū)、廣西柳州市三江侗族自治縣、長春市二道區(qū)、果洛班瑪縣、鶴壁市山城區(qū)、大連市金州區(qū)、定安縣龍門鎮(zhèn)、荊門市東寶區(qū)、運(yùn)城市鹽湖區(qū)、麗水市慶元縣
大慶市讓胡路區(qū)、涼山甘洛縣、濟(jì)寧市微山縣、泰州市靖江市、江門市新會(huì)區(qū)、遼源市東遼縣、寶雞市扶風(fēng)縣、海西蒙古族天峻縣
南充市南部縣、泰州市海陵區(qū)、紅河綠春縣、攀枝花市東區(qū)、綿陽市游仙區(qū)、宜昌市五峰土家族自治縣、懷化市溆浦縣
瓊海市長坡鎮(zhèn)、昭通市大關(guān)縣、咸寧市嘉魚縣、陽泉市盂縣、蘇州市昆山市、錦州市黑山縣
瓊海市石壁鎮(zhèn)、云浮市郁南縣、廣西桂林市全州縣、銅陵市銅官區(qū)、駐馬店市正陽縣、宿遷市沭陽縣
南充市順慶區(qū)、巴中市巴州區(qū)、金昌市永昌縣、周口市扶溝縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市達(dá)拉特旗、上海市徐匯區(qū)、臨滄市鎮(zhèn)康縣、廣西來賓市忻城縣、天水市張家川回族自治縣、馬鞍山市含山縣
渭南市臨渭區(qū)、中山市小欖鎮(zhèn)、寧波市鎮(zhèn)海區(qū)、成都市武侯區(qū)、濰坊市青州市、西安市雁塔區(qū)、中山市港口鎮(zhèn)、玉溪市紅塔區(qū)、文昌市龍樓鎮(zhèn)
昭通市永善縣、許昌市鄢陵縣、白沙黎族自治縣南開鄉(xiāng)、重慶市涪陵區(qū)、牡丹江市林口縣、三沙市西沙區(qū)、太原市晉源區(qū)、吉林市昌邑區(qū)、沈陽市蘇家屯區(qū)
咸寧市通山縣、甘南碌曲縣、德陽市廣漢市、安慶市迎江區(qū)、哈爾濱市松北區(qū)、昭通市永善縣
廣西桂林市永?？h、濟(jì)南市天橋區(qū)、延安市洛川縣、榆林市吳堡縣、池州市東至縣、中山市神灣鎮(zhèn)、宜春市萬載縣
安康市紫陽縣、信陽市固始縣、濱州市沾化區(qū)、鞍山市鐵西區(qū)、黃岡市羅田縣、寧夏銀川市永寧縣
榆林市吳堡縣、德州市武城縣、伊春市豐林縣、寧夏銀川市西夏區(qū)、廣西北海市銀海區(qū)
益陽市沅江市、吉安市廬陵新區(qū)、昭通市綏江縣、隴南市宕昌縣、寶雞市麟游縣
新余市渝水區(qū)、鄭州市上街區(qū)、銅仁市德江縣、錦州市凌海市、臨夏廣河縣、四平市公主嶺市、黔東南麻江縣、東方市八所鎮(zhèn)、遵義市仁懷市、鶴崗市向陽區(qū)
馬鞍山市和縣、海北剛察縣、郴州市桂東縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市興和縣、沈陽市法庫縣、濱州市鄒平市、資陽市雁江區(qū)、贛州市崇義縣、昌江黎族自治縣石碌鎮(zhèn)
云浮市云城區(qū)、黔南平塘縣、迪慶維西傈僳族自治縣、肇慶市鼎湖區(qū)、十堰市鄖陽區(qū)、北京市東城區(qū)
宣城市宣州區(qū)、東莞市茶山鎮(zhèn)、鎮(zhèn)江市潤州區(qū)、鶴崗市東山區(qū)、澄邁縣文儒鎮(zhèn)、邵陽市新邵縣、遼源市東遼縣、洛陽市洛龍區(qū)、鐵嶺市銀州區(qū)
定西市通渭縣、莆田市涵江區(qū)、廣西河池市環(huán)江毛南族自治縣、廣州市越秀區(qū)、咸寧市通山縣、梅州市興寧市、營口市老邊區(qū)、湘潭市雨湖區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市林西縣、文昌市馮坡鎮(zhèn)
東營市東營區(qū)、南充市儀隴縣、東莞市橫瀝鎮(zhèn)、杭州市桐廬縣、吉安市井岡山市、宜賓市江安縣、遼源市西安區(qū)、上饒市鉛山縣、恩施州來鳳縣
西雙版納勐?？h、寧波市余姚市、西寧市城西區(qū)、天津市北辰區(qū)、廣西河池市都安瑤族自治縣、臨滄市云縣
中山市神灣鎮(zhèn)、長治市潞州區(qū)、南通市崇川區(qū)、安慶市大觀區(qū)、孝感市云夢縣、定西市岷縣、佛山市高明區(qū)
大連市普蘭店區(qū)、忻州市定襄縣、丹東市振興區(qū)、蘭州市七里河區(qū)、武漢市東西湖區(qū)
黃石市鐵山區(qū)、中山市大涌鎮(zhèn)、南平市浦城縣、周口市太康縣、東莞市石龍鎮(zhèn)、昌江黎族自治縣石碌鎮(zhèn)、廣西百色市隆林各族自治縣、?？谑旋埲A區(qū)、鞍山市立山區(qū)、牡丹江市東寧市
晉中市太谷區(qū)、東莞市洪梅鎮(zhèn)、菏澤市鄆城縣、北京市西城區(qū)、萬寧市萬城鎮(zhèn)
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郴州市臨武縣、廣西百色市德?？h、肇慶市懷集縣、南充市嘉陵區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市固陽縣
十堰市張灣區(qū)、蘭州市皋蘭縣、寶雞市鳳縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟二連浩特市、宿遷市泗陽縣、內(nèi)江市隆昌市、臺(tái)州市黃巖區(qū)、滁州市明光市、常德市安鄉(xiāng)縣、煙臺(tái)市棲霞市
萬寧市北大鎮(zhèn)、遵義市紅花崗區(qū)、曲靖市陸良縣、?？谑协偵絽^(qū)、白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)、莆田市仙游縣
重慶市潼南區(qū)、上饒市德興市、萬寧市萬城鎮(zhèn)、臺(tái)州市玉環(huán)市、贛州市尋烏縣
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江門市新會(huì)區(qū)、延邊龍井市、西寧市湟中區(qū)、東方市大田鎮(zhèn)、麗江市華坪縣、重慶市大足區(qū)
定西市漳縣、金昌市金川區(qū)、天津市靜海區(qū)、荊州市洪湖市、涼山會(huì)東縣、遼陽市遼陽縣、紹興市新昌縣、鄭州市惠濟(jì)區(qū)、宜昌市五峰土家族自治縣
甘孜新龍縣、廣州市花都區(qū)、綏化市青岡縣、南昌市新建區(qū)、眉山市彭山區(qū)、內(nèi)蒙古通遼市奈曼旗、杭州市富陽區(qū)
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伊春市烏翠區(qū)、永州市零陵區(qū)、宜春市萬載縣、臨沂市莒南縣、雅安市名山區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟鑲黃旗、寧夏銀川市興慶區(qū)、哈爾濱市木蘭縣
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溫州市平陽縣、玉溪市華寧縣、內(nèi)蒙古通遼市科爾沁左翼中旗、朔州市應(yīng)縣、婁底市漣源市、宿遷市泗洪縣、永州市新田縣、果洛久治縣、麗江市華坪縣
臨汾市永和縣、許昌市鄢陵縣、榆林市子洲縣、徐州市新沂市、成都市錦江區(qū)、大慶市肇州縣、紹興市上虞區(qū)、臨高縣東英鎮(zhèn)、寧夏石嘴山市平羅縣、文山廣南縣
榆林市定邊縣、寧德市福鼎市、廣西柳州市三江侗族自治縣、貴陽市開陽縣、徐州市云龍區(qū)、合肥市廬江縣
潮州市湘橋區(qū)、南陽市內(nèi)鄉(xiāng)縣、臨高縣博厚鎮(zhèn)、潮州市饒平縣、麗水市云和縣、葫蘆島市綏中縣
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重慶市大足區(qū)、眉山市東坡區(qū)、南昌市進(jìn)賢縣、眉山市仁壽縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟正鑲白旗
陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)、運(yùn)城市芮城縣、昌江黎族自治縣石碌鎮(zhèn)、廣西百色市那坡縣、阜陽市潁泉區(qū)、莆田市城廂區(qū)、蕪湖市弋江區(qū)、東莞市大嶺山鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古包頭市石拐區(qū)
洛陽市汝陽縣、上饒市余干縣、紅河彌勒市、六盤水市鐘山區(qū)、長春市農(nóng)安縣、婁底市新化縣、肇慶市端州區(qū)
41億賣掉功德寺地塊65%股權(quán)，越秀地產(chǎn)全國化的“進(jìn)與退”|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
近日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其非全資附屬公司武漢康景實(shí)業(yè)投資有限公司以41.49億元的價(jià)格，將北京海臻置業(yè)有限公司65%的股權(quán)出售給華潤置地旗下公司。
據(jù)悉，北京海臻置業(yè)是越秀地產(chǎn)旗下持有海淀區(qū)功德寺002地塊的項(xiàng)目公司，該地塊于去年11月由越秀地產(chǎn)以63.825億元競得，樓面價(jià)高達(dá)7.16萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到15%。
對(duì)于此次交易，越秀地產(chǎn)表示，主要是為了迅速回收資本，提升資本周轉(zhuǎn)效率，支持新項(xiàng)目的開發(fā)及拓展，增強(qiáng)資金流動(dòng)性及市場競爭力，所得款項(xiàng)將用于作對(duì)核心業(yè)務(wù)營運(yùn)發(fā)展的再投資用途。
這一交易看似突然，實(shí)則有跡可循。
早在去年拿地后，越秀就已經(jīng)將65%的股權(quán)質(zhì)押給了華潤置地下屬公司，本次公告披露交易中的金額也剛好對(duì)應(yīng)拿地成本的65%。相當(dāng)于華潤置地以資金方身份提前“鎖定”股權(quán)，而越秀地產(chǎn)則以退為進(jìn)，保留操盤權(quán)、回籠資金，雙方從而對(duì)項(xiàng)目形成事實(shí)上的聯(lián)合開發(fā)。
從土拍盛宴到海淀神盤
去年11月5日，北京海淀區(qū)功德寺棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的兩宗地塊（編號(hào)001、002）引發(fā)房企激烈角逐。
兩地塊中間僅相隔一條馬路，其中001地塊靠西，土地面積約3.47萬平方米，建筑規(guī)模約7.28萬平方米；002地塊靠東，土地面積約4.25萬平方米，建筑規(guī)模約8.92萬平方米，兩宗地塊容積率相同為2.1，銷售指導(dǎo)價(jià)也同為10.5萬/平方米（±8%）。
地塊的稀缺性源于其區(qū)位價(jià)值，北接中關(guān)村軟件園，南鄰清華、北大，疊加優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源。周邊二手房如西山壹號(hào)院掛牌價(jià)超12萬元/平方米，新房中海樹村地塊預(yù)期售價(jià)更達(dá)15萬元/平方米，價(jià)格倒掛明顯。這種“黃金三角”的地理格局，使其被業(yè)內(nèi)視為“海淀最后的高端改善凈土”。
也因如此，在競拍當(dāng)日，吸引了越秀、華潤、綠城、中海等7家頭部房企角逐，競爭十分激烈。
最終，越秀地產(chǎn)以63.83億元觸頂成交拿下了002號(hào)地塊，綠城則以51.75億元競得001號(hào)地塊，兩地塊總成交額達(dá)到了115.58億元。
而在地塊摘牌后不久，這兩宗地就先后進(jìn)行了一次股權(quán)質(zhì)押。
先是綠城將西區(qū)001地塊50%的股權(quán)質(zhì)押給了越秀，而后是越秀將東區(qū)002地塊65%的股權(quán)質(zhì)押給了華潤置地，也為此次交易埋下了伏筆。
另外，從項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏來看，速度也非?？?。
越秀在拿地后一個(gè)月便完成項(xiàng)目公司設(shè)立、規(guī)劃公示及展廳開放。002地塊項(xiàng)目的備案名為“和樾望雲(yún)”，001地塊備案名為“和樾玉鳴”。
今年3月21日，兩個(gè)項(xiàng)目同日開盤。和樾望雲(yún)憑借“越秀+華潤”國央企的雙重背書，開盤當(dāng)日吸引超4000組客戶，1分鐘銷售額就突破85億元。雙盤首日開盤銷售152億元，去化率超9成，創(chuàng)下北京同期市場新高，成為今年樓市“小陽春”的現(xiàn)象級(jí)熱銷案例。
規(guī)模與安全的平衡
對(duì)于越秀地產(chǎn)而言，這場交易既是戰(zhàn)略博弈下的平衡，也是主動(dòng)求變。
自2021年首入北京后，越秀地產(chǎn)近兩年來通過“聯(lián)合開發(fā)+高周轉(zhuǎn)”模式加速布局。
從2021年懷柔“懷山府”項(xiàng)目試水，到2023年以79億元總價(jià)斬獲香山地塊，首次進(jìn)入五環(huán)內(nèi)核心區(qū)，再到2024年在海淀連落兩子，越秀在北京也慢慢站穩(wěn)腳跟，資金投入也從“試水”轉(zhuǎn)向“重倉”。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)2024年權(quán)益投資額達(dá)294.6億元，其中投向北京、上海、廣州三個(gè)一線城市的資金占比超過了80%，在這之中北京單城投資93億元，占比最高，達(dá)到31.6%。
從銷售回報(bào)來看，中指研究院統(tǒng)計(jì)的北京房企銷售排行榜顯示，2024年越秀地產(chǎn)全口徑銷售金額為104.25億元，雖然進(jìn)入TOP15，但距離其去年中期業(yè)績會(huì)所定下的北京單城120億銷售目標(biāo)，仍有差距。
在高手如林的北京市場，華潤、中海等頭部型房企已深耕多年，2024年華潤置地北京銷售額達(dá)284.6億元，中海達(dá)426.8億元。作為粵派房企，越秀在產(chǎn)品本地化、政府資源對(duì)接等方面仍需磨合，才能將“根”扎穩(wěn)。
根據(jù)越秀地產(chǎn)的計(jì)劃，2025年要在一線及強(qiáng)二線城市投入300億元權(quán)益資金。
在行業(yè)深度調(diào)整期，這一擴(kuò)張的邏輯在于其國企背景的融資優(yōu)勢和對(duì)財(cái)務(wù)安全墊的信心。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，越秀地產(chǎn)的有息負(fù)債為1038.9億元，其中短債占比僅為22%；加權(quán)融資成本為3.49%，顯著低于行業(yè)平均水平，且“三道紅線”連續(xù)五年保持全綠檔。
然而，高能級(jí)市場的布局亦伴隨隱憂，高成本壓力與本土化挑戰(zhàn)下，越秀也需要適當(dāng)戰(zhàn)略收縮，以達(dá)到“規(guī)模與安全”的平衡。
以功德寺地塊為例，7.16萬元/平方米的樓面價(jià)疊加10.5萬元/平方米的限價(jià)，若獨(dú)立開發(fā)需沉淀數(shù)十億資金。而且目前項(xiàng)目的大部分建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)接近完成，已進(jìn)入尾盤階段，選擇出售股權(quán)既可快速回血41.49億元用于新項(xiàng)目拓展，維持整體資金鏈的穩(wěn)定，又能借助華潤的資金與品牌加持，增強(qiáng)區(qū)域存在感，一舉雙得。
“此次出售股權(quán)也說明雙方在持續(xù)優(yōu)化合作模式，通過股權(quán)出售，兩家企業(yè)可以進(jìn)一步明確雙方在項(xiàng)目中的權(quán)益和責(zé)任。其本質(zhì)上就是資源整合、技術(shù)共享、市場推廣等方面的協(xié)同與共贏。類似合作模式是值得肯定的”，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞表示。
行業(yè)變局下的“抱團(tuán)取暖”
類似功德寺地塊這樣的股權(quán)交易在近幾年的行業(yè)中并不少見。
當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨土地成本高企、融資成本分化加劇、去化周期延長等多重挑戰(zhàn)，這種“拿地時(shí)競爭、開發(fā)時(shí)合作”的模式，既能分?jǐn)傎Y金壓力，又能整合各方優(yōu)勢資源，形成利益共同體。
“關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的整合，人們往往會(huì)陷入一種誤區(qū)，即‘大吞小’、‘好吞差’。但是對(duì)于各類優(yōu)質(zhì)和平級(jí)企業(yè)之間，類似資源整合也完全有必要且有市場”，嚴(yán)躍進(jìn)分析指出。
尤其是一線城市核心區(qū)域的一些大型項(xiàng)目，總價(jià)動(dòng)輒超百億，疊加“三道紅線”政策，房企資金調(diào)配能力面臨極限，而通過股權(quán)出售、聯(lián)合體形式拿地等操作，也可以更好地促進(jìn)優(yōu)質(zhì)資源整合。
再加上，近期現(xiàn)房銷售模式的加速探索、落地，也對(duì)房企自有資金流動(dòng)性提出了更高要求。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2019年以來，商品住宅現(xiàn)房銷售面積占商品住宅銷售面積的比重由10%左右上升至2025年3月的33%，提升了23個(gè)百分點(diǎn)，而實(shí)質(zhì)性的提升從2023年實(shí)現(xiàn)翻倍到2024年穩(wěn)定在26%左右。
克而瑞研究指出，現(xiàn)房銷售對(duì)房企的影響，一是開發(fā)企業(yè)資金壓力增大，涉及到融資模式的變革；二是開發(fā)周期的拉長、周轉(zhuǎn)速度放緩，會(huì)倒逼房企在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)更加注重品質(zhì)和客戶研究，才能提供更符合市場需求的產(chǎn)品。
還有就是，經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變帶來的優(yōu)勝劣汰也會(huì)加速企業(yè)整合，“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”更加難以為繼，資金實(shí)力較弱的中小房企面臨更大的生存壓力，大型房企市場份額也將進(jìn)一步擴(kuò)大。
此外，證監(jiān)會(huì)也在近期正式對(duì)外公布了實(shí)施修訂后的《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》，進(jìn)一步說明資源整合成為后續(xù)行業(yè)的重要趨勢，房企也要抓住機(jī)會(huì)充分用足用好政策，通過盤活存量來增強(qiáng)現(xiàn)金流。
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